土地評価の基本2

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

       合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります

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2016年10月6日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 消費税に詳しい税理士

相続税の還付をご希望

 

過去5年以内の相続税申告について、

土地などの評価方法などにより

相続税が還付される場合があります。

(査定料金は5万円です)
相続税の見直しは当事務所にお任せ下さい。

納付済みの相続税が返ってくるかどうか、

相続税専門の当事務所の税理士がお調べいたします。

過去の申告書をお持ち下さい

お気軽にご相談下さい

土地の地目

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

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2016年9月21日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 消費税に詳しい税理士

定期借地権の底地


定期借地権には

「一般定期借地権 」

「建物譲渡特約付借地権 」

「事業用定期借地権 」

の 3つがあります 。

 

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2016年9月20日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 消費税に詳しい税理士

相続税農地の評価

(相続税における農地の評価)
解りにくい農地の評価について、税理士としての実務経験を基にまとめてみました。
わかりやすさを重点にしておりますので、表現に曖昧なところがあります。
また、諸事情により、適用条件が変わります。
適用に当たっては、税法等でご確認いただき、自己責任にてお願いします。

34 農地を評価する場合の分類

(1) 純農地       ……倍率方式

(2) 中間農地     ……倍率方式

(3) 市街地周辺農地……市街地農地であるとした場合の価額×0.8

(4) 市街地農地   ……倍率方式・宅地比準方式

定義・農地法との関係詳しくはこちらを 宅地転用 評価方法
(イ)
純農
(イ)純農地

農用地区域内の農地

甲種農地
(市街化調整区域内にある
農地法施行令に規 定 する農地)

第一種農地 (〃)

原則として宅地転用は許可されない その農地の固定資産税評価額に、
田又は畑の別に、地勢、土性、水利等の
状況の類似する地域ごとに、
その地域にある農地の売買実例価額、
精通者意見価格等を基として国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって評価する。
(ロ)


農地
(ロ)中間農地……

第2種農地


とハの
中間
中間農地の価額は、

その農地の固定資産税評価額に、
田又は畑の別に、地価事情の類似する地域ごとに、
国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

(ハ)市





 市街地周辺農地……

第3種農地

原則として宅地転用は許可される 市街地周辺農地の価額は、

次項本文の定めにより評価した
その農地が
市街地農地であるとした場合の価額の100分の80
に相当する金額によって評価する。





農地法の転用許可
受けた農地 ・

農地法により
転用許可を要しない
農地
として
県の指定を受けたもの

宅地転用は許可される

市街地農地の価額は、
その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から
その農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる
1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、
整地、土盛り又は土止めに要する費用の額が
おおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を
控除した金額に、
その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。

ただし、市街化区域内に存する市街地農地については、
その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、
その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として
国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、
その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、
その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した
金額によって評価する。

(注) その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、
その付近にある宅地について11≪評価の方式≫に定める方式によって
評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、
その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価するものとする。

(広大な市街地農地等の評価)

40-2 前2項の市街地周辺農地及び市街地農地が宅地であるとした場合において、
24-4((広大地の評価))に定める広大地に該当するときは、
その市街地周辺農地及び市街地農地の価額は、前2項の定めにかかわらず、24-4の定めに準じて評価する。
ただし、市街地周辺農地及び市街地農地を24-4の定めによって評価した価額が
前2項の定めによって評価した価額を上回る場合には、前2項の定めによって評価することに留意する。

(注) 本項の適用を受ける農地が市街地周辺農地である場合には、
24-4の定めに準じて評価した価額の100分の80に相当する金額によって評価することに留意する。

(生産緑地の評価)

40-3 生産緑地の価額は、
その生産緑地が生産緑地でないものとして本章の定めにより評価した価額から、
その価額に次に掲げる生産緑地の別に
それぞれ次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

(1) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出をすることができない生産緑地

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間 割合
5年以下のもの
5年を超え10年以下のもの
10年を超え15年以下のもの
15年を超え20年以下のもの
20年を超え25年以下のもの
25年を超え30年以下のもの
100分の10
100分の15
100分の20
100分の25
100分の30
100分の35

(2) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申出をすることができる生産緑地
100分の5

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セットバックを必要とする宅地の評価

(セットバックを必要とする宅地の評価)

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、

その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする
 

(算式)
将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積÷宅地の総地積
×0.7

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私道の用に供されている宅地の評価

私道の用に供されている宅地の評価は、
評価の方式から倍率方式による評価までの定めにより

計 算した価額の
100分の30に相当する価額によって評価する。

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、

その私道の価額は評価しない

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2015年11月12日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 消費税に詳しい税理士